Застройщик по договору об участии в долевом строительстве несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
В случае, если застройщик не исполнил или ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, дольщик вправе прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика.
Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.
В силу ст.9 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
- если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
- если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
- если застройщик отказался продлить банковское поручительство.
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч.2 ст.9 Закона №214-ФЗ.
Взыскание с застройщика неустойки.
Неустойка может быть законной, то есть установленной ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.
Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
Формула расчета законной неустойки по договорам участия в долевом строительстве (пример).
Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 (если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере) = сумма неустойки.
Возмещение застройщиком убытков.
В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст.15 ГК РФ, ст.10 Закона №214-ФЗ, п.1 ст.28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1).
Возмещение застройщиком морального вреда.
Наряду с требованиями о взыскании неустойки, убытков, участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст.15 Закона РФ №2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае дольщик определяет самостоятельно с учетом характера нравственных и физических страданий.
Взыскание с застройщика штрафа.
В силу п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Из сказанного выше видно, что законодательством предусмотрен достаточно обширный арсенал гражданско-правовых средств защиты дольщиков. Кроме того, помимо гражданско-правовой ответственности, застройщик может нести административную ответственность по ст.ст.14.4, 14.7, ст.14.8, ст.14.28, ч.4 ст.19.5 КоАП РФ, и уголовную ответственность по ст.159.4 УК РФ.
Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 30.10.2015г., г.Иркутск
юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске по тел.: 8950-100-89-25